如何盤活存量用地，提高資源配置效率，提升產(chǎn)業(yè)發(fā)展層次是我國開放型經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級中長期面臨的問題，困擾著國內(nèi)不少產(chǎn)業(yè)園區(qū)。該如何“騰籠換鳥”，實現(xiàn)土地集約高效利用?江西龍南經(jīng)開區(qū)探索出一條具有可操作性、可復(fù)制性的發(fā)展之路。

集中騰退首批38家企業(yè)，盤活工業(yè)用地1400余畝、廠房38.4萬平方米……這是江西龍南經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)開展專項行動80多天里交出的亮麗答卷。去年10月以來，當(dāng)?shù)蒯槍@區(qū)內(nèi)“僵尸”企業(yè)、閑置低效企業(yè)、“圈地”企業(yè)等“騰籠換鳥”，加快清理閑置低效企業(yè)、盤活存量用地，提升產(chǎn)業(yè)發(fā)展層次。

堅決騰換啃硬骨頭

1992年，贛南之南，30萬人口的小縣城龍南創(chuàng)建了金塘經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，敞開開放大門。多年來，龍南充分發(fā)揮毗鄰珠三角地區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢與擁有國家級經(jīng)開區(qū)的平臺優(yōu)勢，連續(xù)12次蟬聯(lián)江西省開放型經(jīng)濟(jì)綜合獎，成為國家外貿(mào)轉(zhuǎn)型升級基地。

“去年，全市引進(jìn)項目58個、總投資390億元，逾三分之二來自粵港澳大灣區(qū)。”龍南市委書記鐘旭輝說，龍南市全面融入粵港澳大灣區(qū)建設(shè)，成為江西深度參與灣區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈分工的“排頭兵”。

開放的基因、優(yōu)越的區(qū)位，吸引著企業(yè)接踵而至。然而，與眾多產(chǎn)業(yè)園區(qū)一樣，龍南迎來了開放型經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級中的難題。“部分企業(yè)在市場大潮中逐漸成為低產(chǎn)能、低產(chǎn)值、低貢獻(xiàn)的‘三低企業(yè)’，或是占據(jù)寶貴廠房資源卻生產(chǎn)停滯的‘僵尸企業(yè)’，嚴(yán)重阻礙了工業(yè)轉(zhuǎn)型升級、縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展和開發(fā)區(qū)改革創(chuàng)新。”龍南經(jīng)開區(qū)管委會副主任賴子安說。

富康園區(qū)就是其中較為典型的案例。該園區(qū)是江西省第一批認(rèn)定的化工園區(qū)，有企業(yè)99家，占地面積近7000畝，2020年畝均產(chǎn)值49.48萬元，不及全區(qū)畝均產(chǎn)值的一半。

“這里原來是一家2000年引進(jìn)的生產(chǎn)電子元件企業(yè)，后因經(jīng)營不善長期處于停產(chǎn)狀態(tài)。”在富康園區(qū)富祥大道東側(cè)C1-04地塊，賴子安指著雜草叢生的廠區(qū)告訴記者：“企業(yè)為賺取租金，改變土地用途，將廠區(qū)分租給了30余家小型低端企業(yè)，導(dǎo)致40多畝工業(yè)用地貢獻(xiàn)的稅收幾乎為零……”

“這不符合高質(zhì)量發(fā)展要求。”鐘旭輝說，靠增量擴(kuò)張支撐發(fā)展的用地方式已難以為繼，必須將著力點轉(zhuǎn)移到存量挖潛上來，努力提高資源配置效率，讓工業(yè)園區(qū)土地高效利用。

然而，騰什么“籠”，“籠”怎么騰?“只有盤活閑置資源，才能拓展空間、增添動力。”對于經(jīng)營園區(qū)30年的龍南而言，此前已經(jīng)推動過兩次“騰籠換鳥”工作，但均因“投鼠忌器”而“草率收兵”。

“不難理解，這就跟娶媳婦一樣，當(dāng)年‘你情我愿，明媒正娶’，如今因為‘人老珠黃’就可以‘不歡而散’?”當(dāng)?shù)匾幻髽I(yè)家說。

“騰換不善，不僅對營商環(huán)境是巨大打擊，更將影響政府誠信。”龍南市市長彭江閩坦言，騰退企業(yè)比房屋征遷還難，不僅每家企業(yè)情況不同，還有一些實際問題沒有解決。“內(nèi)部開展過很激烈的爭論，有人認(rèn)為刮骨療傷何其艱難，這屆政府不一定干得成;有人認(rèn)為大刀闊斧的騰換很容易得罪人。經(jīng)過反復(fù)討論，我們統(tǒng)一思想，轉(zhuǎn)型發(fā)展迫在眉睫，只要依法依規(guī)、合情合理，再硬的‘骨頭’也要啃下來。”彭江閩說。

經(jīng)過對園區(qū)企業(yè)及用地情況調(diào)查摸底、研判分析，龍南市按照畝產(chǎn)產(chǎn)值、畝均稅收等10余項指標(biāo)確定了六類企業(yè)為“騰換”對象，分別是：閑置土地、低效用地、改變土地用途、低效產(chǎn)出、未履約、未許可。

“我們從園區(qū)320余家工業(yè)企業(yè)中梳理出90家進(jìn)行騰換或清退搬遷。”賴子安介紹，他們首先組織專人專班建立“一企一檔”，有的放矢;其次上門動員宣傳，開展多維度論證、多角度推進(jìn);最后組織專業(yè)人員進(jìn)行資產(chǎn)測繪、評估，做到公平公正。“針對閑置用地原因復(fù)雜的企業(yè)，我們專門組建疑難雜癥研判組，組織法律專家集中研判。”賴子安說。

龍南市還成立了市主要領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任總指揮長的專項行動指揮部，組建了“騰籠換鳥”指揮部辦公室、調(diào)查認(rèn)定組等8個職能組。 “我們將‘騰籠換鳥’作為考驗基層干部勤政務(wù)實、提升自身綜合素質(zhì)能力的機(jī)會，在‘戰(zhàn)役’中錘煉擔(dān)當(dāng)，并引導(dǎo)大家跳出以土地招商的局限，圍繞空置廠房、停產(chǎn)、半停產(chǎn)企業(yè)積極接觸引進(jìn)高技術(shù)企業(yè)，架起了兩者溝通交流的橋梁。”彭江閩說。

五種模式盤活資源

“我們猶豫再三，綜合研判后還是覺得無法經(jīng)營。”吉泰田科技有限公司負(fù)責(zé)人告訴記者。得知該企業(yè)騰退意愿后，龍南經(jīng)開區(qū)積極出面協(xié)助，最終促成龍南鴻宇泰科技有限公司成功接盤。

將需要騰換的園區(qū)土地推向市場，由符合產(chǎn)業(yè)規(guī)劃且有意愿入駐的企業(yè)收購兼并，政府出臺產(chǎn)權(quán)交易、土地價格、稅收等獎勵政策予以支持，這種市場化騰換是龍南“騰籠換鳥”的主要模式之一。目前，首批通過市場化實現(xiàn)騰換的企業(yè)已有19家，占完成騰換企業(yè)的50%。

“我們主要通過政府收、市場換、司法拍、異地挪、低效提5種模式盤活資源。”賴子安介紹，政府收，即積極發(fā)揮政府推動引導(dǎo)作用，對“僵尸企業(yè)”先按程序依法依規(guī)依合同收回土地、廠房等資產(chǎn)，并通過給予搬遷補(bǔ)償方式將能耗高、污染大、環(huán)境差、產(chǎn)出低的租賃廠房企業(yè)移出園區(qū);司法拍，即政府與法院建立“騰籠換鳥”企業(yè)處置聯(lián)動機(jī)制，重點協(xié)調(diào)解決稅收優(yōu)惠、債務(wù)處理、產(chǎn)權(quán)糾紛等重點難點問題;異地挪，即對不符合園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，但運行情況良好的企業(yè)，采取土地等面積異地置換的方式騰換;低效提，即實施低效提升專項行動，對畝均稅收萬元以下的低效企業(yè)逐戶實施促履約工作，倒逼企業(yè)轉(zhuǎn)型升級、提質(zhì)增效。

“我們通過引進(jìn)戰(zhàn)略合作伙伴或股權(quán)轉(zhuǎn)讓等方式，鼓勵符合產(chǎn)業(yè)規(guī)劃且有合作意愿的騰換項目通過股權(quán)合作方式抱團(tuán)轉(zhuǎn)產(chǎn)。此次騰換企業(yè)瑞鴻科技有限公司、萬龍科技有限公司，就是通過與其他企業(yè)股權(quán)合作實現(xiàn)了‘二次轉(zhuǎn)行創(chuàng)業(yè)’，并順利達(dá)產(chǎn)達(dá)效。”賴子安介紹，目前，低效促履約的43家企業(yè)已全部簽訂承諾書。

“‘騰換’過程中，我們堅持一把尺子量到底，一支隊伍干到底，做到公平公正，竭力為企業(yè)著想。我們同步解決消防驗收、產(chǎn)權(quán)辦證等歷史遺留問題，及時出臺相關(guān)處理意見及政策，贏得了企業(yè)贊許。大家一致認(rèn)為，龍南政府敢作為、有擔(dān)當(dāng)，主動為企業(yè)減負(fù)紓困，營商環(huán)境得到進(jìn)一步提升。”鐘旭輝說。

“我們通過司法拍賣獲得1.4萬平方米的廠房和30畝空地，目前正在生產(chǎn)安裝調(diào)試期，達(dá)產(chǎn)后產(chǎn)值將達(dá)3億元。”贛州昊鑫新能源有限公司總經(jīng)理史沖告訴記者，對于新進(jìn)企業(yè)來說，騰換不僅為企業(yè)降低了建設(shè)成本，還贏得了市場先機(jī)。“對我而言，此次騰換不僅盤活了資產(chǎn)，更能輕裝上陣接著闖。”已經(jīng)停產(chǎn)并接受了騰退的裕豐礦業(yè)負(fù)責(zé)人說。

嚴(yán)守“換鳥”準(zhǔn)入門檻

走進(jìn)位于龍南市富康工業(yè)園區(qū)的瑞鴻科技有限公司，車間里一派繁忙。然而，半年前這里還是一片閑置廠房，空空如也。作為龍南鋰電及新材料產(chǎn)業(yè)鏈補(bǔ)鏈企業(yè)，瑞鴻科技的入駐盤活了這塊土地，也成為當(dāng)?shù)赝七M(jìn)“騰籠換鳥”引來“高大上、鏈群配”企業(yè)的一個縮影。“項目建設(shè)完成后，這里將形成年處理10萬噸廢鋰電池極粉的生產(chǎn)能力;項目達(dá)產(chǎn)達(dá)標(biāo)后，稅收將達(dá)到27萬元/畝。”瑞鴻科技有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人廖龍江說。

“我們堅持‘騰籠換鳥’，新入駐企業(yè)要符合‘高大上、鏈群配’的發(fā)展方向，圍繞電子信息和新材料雙首位產(chǎn)業(yè)積極招大引強(qiáng)，大力實施產(chǎn)業(yè)鏈招商，推動產(chǎn)業(yè)發(fā)展縱向成鏈、橫向成群。”鐘旭輝說。

與瑞鴻科技相似，江西天奇金泰閣鈷業(yè)有限公司在以資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓形式獲得47畝土地后，新建了年處理13萬噸廢舊鋰電池回收利用全產(chǎn)業(yè)鏈項目。“我們在增產(chǎn)擴(kuò)產(chǎn)的同時，大力實施技改升級，上馬了新的水再生利用系統(tǒng)水膜濃縮技術(shù)。其中，技改投入1.9億元，環(huán)保投入4000萬元，該項目投產(chǎn)后，我們將增加30億元產(chǎn)值。”該公司常務(wù)副總經(jīng)理黎永忠說。

目前，“騰籠換鳥”引進(jìn)的22家企業(yè)全部符合招引標(biāo)準(zhǔn)。據(jù)預(yù)估，騰換土地畝均產(chǎn)值、畝均稅收將由騰換前的37.96萬元、0.93萬元分別增長至1280.17萬元、34.41萬元。

隨著“融灣”步伐加快以及園區(qū)產(chǎn)業(yè)升級迭代，如何避免騰換出來的土地二次閑置低效?

為真正把有限資源配置給大項目、好項目，龍南建立項目會商研判機(jī)制，專門研究出臺“換鳥”項目入園標(biāo)準(zhǔn)，定期對“換鳥”項目資金實力、技術(shù)含量、發(fā)展前景、土地節(jié)約集約利用等開展聯(lián)合會審。積極把環(huán)境污染低、安全風(fēng)險小，投資規(guī)模大、科技含量高、財稅貢獻(xiàn)大、產(chǎn)業(yè)帶動性強(qiáng)的優(yōu)質(zhì)項目、頭部企業(yè)“引進(jìn)來”。例如，對擬入駐省級化工園區(qū)的項目，設(shè)定遠(yuǎn)高于其他產(chǎn)業(yè)的門檻，在確保環(huán)保、安全生產(chǎn)兩條底線的基礎(chǔ)上，必須滿足“高稅收、投資大、頭部項目、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高”四大條件才予準(zhǔn)入。

“我們將倒逼企業(yè)轉(zhuǎn)型升級，搶抓市場機(jī)遇，變被動騰換為主動引進(jìn)戰(zhàn)略合作伙伴，并通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓等方式提升地塊產(chǎn)出效益;對符合產(chǎn)業(yè)規(guī)劃且有合作意愿的騰換項目，政府將協(xié)助雙方完成股權(quán)合作，注入新動能，引導(dǎo)企業(yè)抱團(tuán)轉(zhuǎn)產(chǎn)。”鐘旭輝說。

騰換究竟價值幾何?彭江閩說，通過全面實施“騰籠換鳥”，不僅喚醒了沉睡的資源，更激活了產(chǎn)業(yè)動能。隨著全面對接融入粵港澳大灣區(qū)進(jìn)程加快，龍南工業(yè)正從過去的“小、散、亂、污”變成現(xiàn)在的“專、精、特、新”。2021年，龍南市凈增規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)50家，是前一年增加量的兩倍;園區(qū)營業(yè)收入在214億元基礎(chǔ)上凈增100億元，突破300億元大關(guān)。